הפרת חוזה שכירות בטענה להטעיית המשכיר

משכיר יכול להפר חוזה שכירות בטענה להטעיה רק כאשר מתקיימות נסיבות מסוימות. במאמר הבא נציג את הנסיבות הללו ונסביר מתי בתי המשפט עומדים לצד השוכרים.

משכיר דירה או נכס יכול לטעון להטעיה בזמן עריכת ההסכם והחוזה מול השוכר ולדרוש את ביטולו.

מבחינת בית המשפט, טענה זו צריכה להיבחן על פי מספר קריטריונים. העיקרון המרכזי על פיו יש לבדוק את הזכות להפר חוזה שכירות בטענה להטעיית המשכיר הוא בדיקה האם גילוי הפרטים היה מונע את ההשכרה.

סעיף 15 לחוק החוזים מציין כי מי שכרת חוזה עקב הטעיה רשאי לבטל אותו, אך מוסיף הגדרה של המונח "הטעיה": אי גילוי העובדות אשר לפי הדין, הנוהג או הנסיבות היה על הצד השני לגלות אותן. הגדרה זו היא מעט בעייתית ודורשת מבית המשפט מימד מסוים של פרשנות. תוספת לכך ניתן למצוא בסעיף 12 לחוק דיני החוזים, המחייב שמירה על תום לב. סעיף זה כולל את החובה לגלות לצד השני עובדות אשר ניתן לצפות שאדם תם לב יגלה אותן למשנהו.

המשכיר לא חייב לספר לשוכר על עברו

מבחינת משכירים רבים, העלמת הפרטים מייצרת מצב בו הם אינם משתמשים בכל השיקולים על מנת להשכיר את הנכס.

יחד עם זאת, עליהם לזכור כי בתי המשפט לא יכולים לדרוש משוכרים להדגיש פרטים חסויים או לחשוף בפני השוכר היסטוריה לא רלוונטית. משכיר הטוען כי השוכר הסתיר ממנו את היותו בעיצומם של הליכים משפטיים לא יקבל תמיכה לטענותיו מבית המשפט. במקרה כזה, הפרת חוזה שכירות תיחשב לעבירה ותזכה דווקא את השוכר. הטענות כי מידע מוקדם על הליכים משפטיים בהם נמצא השוכר היו מונעים את עריכת החוזה אינן קבילות.

מה עושים כשהמשכיר מסתיר קשיים כלכליים?

שאלה חשובה נוספת בהקשר של הפרת חוזה שכירות בטענה להטעיית המשכיר היא כלכלית.

ישנן נסיבות בהן צד מסוים בחוזה, בדרך כלל המשכיר, אינו מודע לקשיים כלכליים של השוכר. רוב השוכרים אינם מפרטים בפני המשכיר את מצבם הכלכלי, מלבד מקרים מיוחדים בהם המשכיר אכן דורש זאת מראש. מבחינת בית המשפט, נסיבות אלו יכולות לכל היותר להיחשב כטעות בכדאיות העסקה אך הן אינן מספיקות על מנת להפר את החוזה. משכירים רבים מודעים לקשיים הכלכליים של השוכרים, אך בוחרים להתמודד עמם בדרכים שונות שאינן הפרות חוזה כגון:

א. בטחונות – המשכיר יכול לדרוש בטחונות גבוהים יותר מהרגיל. השוכר יחליט בעצמו האם הוא מעוניין להעמיד את הביטחונות ולהתקשר בחוזה השכירות או להעדיף אלטרנטיבה אחרת.

ב. ערבים – שוכרים המודעים לקשיים הכלכליים של המשכירים עשויים לדרוש עוד ערבים לעסקה. הערבים יבטיחו את מימוש הזכויות המופיעות בחוזה וימנעו חוסר יכולת כלכלית של המשכיר לעמוד בדרישות.

תנאים להפרה קבילה בבית המשפט

משכיר המעוניין להפר חוזה עקב הטעיה צריך להתייעץ עם עורך דין. בתי המשפט בישראל ובמדינות אחרות בעולם נוטים לעמוד לצד השוכרים, בעיקר כאשר ההפרה מתבצעת תוך זמן קצר לאחר החתימה על החוזה.

עורך דין יכול לעזור למשכיר להחליט האם לנהל את התביעה ותחת אילו תנאים. ניתן לפעול למען ביטול חוזה שכירות בדרכים רבות ולכן הפרה היא בעיקרון לא צעד מומלץ.

מצד שני, במידה והנסיבות אכן מוכחות את ההטעיה של המשכיר הרי שהפרת חוזה השכירות היא פעולה לגיטימית. כדאי לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק פסקי דין תקדימיים על מנת להחליט מתי להגיש תביעות מן הסוג הזה. ההטעיה של המשכיר צריכה להיות מהותית, יסודית ועובדתית, ואף לעמוד במבחן האדם ההגון. בית המשפט שואל כיצד משכירים אחרים היו פועלים במצב כזה ונעזרים בתשובה כדי להחליט האם הפרת החוזה חוקית.