עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי: מה חשוב לדעת?

עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי היא מנגנון משפטי וכלכלי מורכב, אך כזה שמגלם בתוכו יתרונות משמעותיים הן ליזמים והן לבעלי הדירות הקיימים.

להלן נבחן מהי עסקת קומבינציה "רגילה" ואיך היא משתלבת בהקשר של פינוי בינוי, מהן המשמעויות הנובעות ממנה לדיירים ועל מי חל תשלום היטל ההשבחה בעסקה שכזו.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא למעשה עסקה בין בעלים של קרקע לבין יזם, שמטרתה למקסם את הרווח והערך של הקרקע עבור שני הצדדים.

במסגרת עסקה זו, בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע שבבעלותו, ובמקום לקבל תמורה כספית מיידית, הוא נהנה מתמורה בדמות שירותי בנייה שמספק היזם. בסיום הפרויקט, הבעלים והיזם מתחלקים במספר יחידות מסוים (דירות, משרדים או שטחי מסחר) או באחוז מסוים מכל אחת מהן, בהתאם להסכמות שקבעו ביניהם מראש.

עו"ד מיכאל שטרית, בעל ניסיון רב במקרקעין ומרצה בכיר בקורסים ליזמות והשקעות נדל"ן מסביר כי: "כאשר אני בוחן עסקת קומבינציה, נקודת המוצא שלי היא שלא מדובר רק בשאלה כמה דירות יקבל כל צד בסוף הדרך. יש לבחון את חלוקת הסיכונים לאורך חיי הפרויקט, את מנגנוני הבטוחות, את לוחות הזמנים, את אחריות היזם ואת הדרך שבה ההסכם מתמודד עם עיכובים, שינויי תכנון או קשיים במימון."

מה המשמעות של עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי?

אז אחרי שהבנו מהי עסקת קומבינציה, להלן נסביר מהי עסקת קומבינציה במסגרת פינוי בינוי, במה היא שונה מעסקת קומבינציה "רגילה" ומהן המשמעויות הנובעות ממנה לבעלי הדירות:

1. עסקת קומבינציה בפינוי בינוי – עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי היא תהליך שבו היזם מתקשר עם בעלי דירות קיימים בהסכם לפיו הדיירים מוכרים את הזכויות שלהם בדירות ליזם, ובתמורה מקבלים דירות חדשות בבניין שייבנה. למעשה, היזם הוא זה שנושא בעלויות הריסת הבניינים ובנייתם מחדש, ובתמורה לכך מקבל דירות בבניינים החדשים כדי שיוכל למכור אותם.
2. השוני בין עסקת קומבינציה "רגילה" לעסקת קומבינציה בפינוי בינוי – השוני בין העסקאות כאמור הוא בכך שבעסקה רגילה מדובר בדרך כלל בקרקע עם מספר בעלים מצומצם. בפינוי בינוי לעומת זאת, מדובר במאות בעלי דירות, דבר שמצריך רוב מסוים לקידום הפרויקט, קידום תוכנית חדשה על הקרקע, החלפה וחידוש התשתיות באזור כולו ופיתוח של מוסדות ציבור, שטחי מסחר ועוד.
3. המשמעויות שנובעות מעסקה זו לבעלי הדירות – קודם כל, הדיירים נדרשים לעבור לאחר הריסת הבניינים באופן זמני לדירות חלופיות שהיזם הוא זה שמממן להם את דמי השכירות בתקופת הבנייה. משמעות נוספת היא שבעלי הדירות חשופים לסיכון, שכן הדיירים תלויים ביכולתו הכלכלית והמקצועית של היזם להשלים את הפרויקט. כמו כן, נדרשת הסכמה רחבה מצד בעלי הדירות על סוגיות שונות לאורך הפרויקט, שלהן תדאג בדרך כלל נציגות הדיירים שתפעל באופן שוטף מול היזם.

עוד מציין עו"ד שטרית כי "בפרויקטים של פינוי בינוי אני מייחס חשיבות מיוחדת לפער שבין ההבטחה הכלכלית לבין היכולת המעשית להוציא אותה לפועל. בעלי הדירות רואים בדרך כלל את הדירה החדשה שתתקבל בסוף, אבל ההסכם צריך להגן עליהם דווקא בתקופת הביניים, שבה הם כבר פינו את הדירה ותלויים ביזם, בבנק המלווה, בקבלן המבצע ובהתקדמות התכנונית של הפרויקט."

מי משלם היטל השבחה במסגרת עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי?

באופן כללי, בעסקאות "רגילות" במקרקעין מי שנושא בהיטל השבחה הוא בעל הנכס, כלומר בעלי הדירות. אולם, בעסקאות של פינוי בינוי המצב הוא שונה – מי שמתחייב לשאת בדרך כלל בהיטל ההשבחה הוא היזם ולא בעלי הדירות.

למה היזם הוא זה שמשלם את היטל ההשבחה? אם היזם לא היה משלם את היטל ההשבחה, ככל הנראה הפרויקט לא היה יוצא לדרך, שכן לא היה תמריץ לבעלי הדירות לשאת בתשלום זה. כמו כן, היזם בסופו של דבר הוא זה שמרוויח ממכירת הדירות החדשות שיקבל במסגרת הריסת הפרויקט ובנייתו מחדש, ולכן מוכן לספוג את העלות הזו כדי להבטיח את ביצוע הפרויקט.

יחד עם זאת, לעיתים יכולים להיות מצבים שבהם חלק מהדיירים עלולים לשאת בחלק מתשלום היטל ההשבחה. מתי זה יכול לקרות? אם אותם דיירים יקבלו למשל תוספות בנייה משמעותיות לדירה שלהם וירצו למכור את הדירות שלהם לאחר שהתוכנית החדשה על הקרקע במסגרת הפרויקט אושרה ולפני שהתקבל היתר בנייה להריסת הבניין.

מניסיוננו, למרות שבפרויקטים מסוג פינוי בינוי נהוג שהיזם משלם את היטל ההשבחה, עדיין חשוב לוודא ולעגן בהסכם מול היזם שהוא זה שיישא בתשלום היטל ההשבחה עבור כלל הדיירים בפרויקט.

עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי – חשוב לתכנן צעדים מראש

עסקת קומבינציה בפרויקט פינוי בינוי טומנת פוטנציאל כלכלי גבוה לבעלי הדירות, אך גם מורכבויות משפטיות, תכנוניות ופיננסיות שיש לבחון לעומק. כפי שראינו, קיימים ההבדלים מהותיים בין עסקת קומבינציה "רגילה" לכזו המתבצעת במסגרת התחדשות עירונית, לרבות בעניין שאלת היטל ההשבחה והצורך בהתנהלות נכונה מול היזם.

אם אתם שוקלים לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי, אתם מוזמנים לפנות אלינו להתייעצות משפטית מקצועית וממוקדת, שתסייע לכם להבין את זכויותיכם, להיערך נכון לכל שלב, ולממש את מלוא הפוטנציאל של הנכס שברשותכם.