מס שבח בעסקת תמ"א 38

שלטונות המס מספקים פטור מלא על מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה במהלך תמ"א 38. במאמר הבא נביא את התנאים לקבלת הפטור ונסביר מה תפקידו של הקבלן.

דיירים, קבלנים ויזמים הפועלים למען קידום עסקאות תמ"א 38 חייבים לקחת בחשבון את הנושא של היטלי מס השבח.

כידוע, מס שבח הוא חלק בלתי נפרד מההיטלים אותה מעבירה המדינה על רווחי הון כתוצאה מהשבחת נכסי מקרקעין. מלבד הדילמות הנוגעות לנושא של תמ"א 38 מבחינת זכויות הבנייה, זכויות הדיירים וזכויות הקבלן, פטור ממס השבח עשוי להכריע בשאלה האם מדובר על פרויקט משתלם.

מהו מס השבח בתחום המקרקעין?

נהוג להתייחס אל מס השבח בתור מס ההכנסה העיקרי בתחום המקרקעין. גובה ואחוזי המס נקבעים על פי מדרגות שונות ועל פי התמורה למבצע העסקה.

המס בוחן את ערך הנכס בזמן הרכישה, כאשר מנגד הוא מציב את ערכו של הנכס כאשר הוא נמכר. אלו הם גורמים חשובים אשר יכולים ליצור הבדלים של עשרות אלפי שקלים בין עסקאות שונות.

יחד עם זאת, המדינה מאפשרת המון סוגים של פטורים מתשלום מס שבח. הפטור המוכר והנפוץ ביותר הוא פטור קלאסי הנועד למי שמוכר דירת מגורים אחת לארבע שנים. היות וזה אינו המצב במקרה של תמ"א 38, נדרשת הבנה מהותית יותר של מבנה החוק ואופי המס.

זכויות הבנייה בתמ"א 38

אדם פרטי אשר מוכר דירה עליה ניתן לממש זכויות בנייה זכאי לפטור ממס שבח על שווי הדירה אך לא על שווי זכויות הבנייה, כל עוד הן נמצאות במדרגה גבוהה ממדרגות כפל הפטור.

מצב של תמ"א 38 נחשב מבחינת רשויות המס לסיטואציה בה מספר בעלי דירות מאפשרים הוספת יחידות חדשות. הם מעבירים את הזכויות על יחידות אלו ועל תוספות הבנייה אל היזם, אשר בתמורה מספק להם שירותים כמו חיזוק המבנה, הוספת חנייה, הוספת מעלית, שיפוץ הלובי וכדומה.

באופן תיאורטי מדובר על מכירת זכויות בנייה, רק שהתשלום לא נעשה בכסף אלא בשירותים אחרים כפי שצוינו. בתנאים רגילים מכירת זכויות בנייה אלו יחייבו בתשלום מלא של מס השבח, ללא כל פטור. אך בתמ"א 38 זהו אינו המצב, בעיקר משום שהמדינה מעוניינת לעודד את בעלי הדירות ואת הקבלנים לבצע את הפרויקט.

התנאים לקבלת פטור מלא

שלטונות המס מספקים פטור מלא על תשלומי מס השבח בגין מכירת זכויות הבנייה וזאת על מנת להקל על עסקאות תמ"א 38. פטור זה יכול להתממש בכפוף למספר התניות, אשר בראשן הקביעה שהיזם יעניק לבעלי הדירות שירותי בנייה על פי תכנית החיזוק כפי שהיא מוגדרת בחוק. על מנת לקבל את הפטור, תכנית חיזוק זו חייבת לכלול את הסעיפים הבאים ואינה כפופה להפעלת שיקול דעת:

א. חיזוק נגד רעידות אדמה – על הקבלן להקפיד להוסיף חיזוק משמעותי לבניין נגד מצבים של רעידות אדמה. זו היא למעשה המטרה העיקרית של תמ"א 38, ומטרת ההתניה של שלטונות המס היא לעודד את ביצוע ההחלטות של הדרג הממשלתי.

ב. הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה – בביצוע תמ"א 38 מחויבים הקבלנים לשמור על האינטרסים של הדיירים, ואף להביא להרחבת יחידות הדיור על מנת להגדיל את ערך הנכס.

ג. התקנת מעלית – על הקבלנים להתקין בבניין מעלית על מנת לשפר את רמתו.

ד. שיפוץ כללי – מלבד עיצוב המבנה על פי תכניות של אדריכלים ובכפוף לאישור הדיירים, על הקבלן לבצע שיפוץ כללי אשר אינו כולל את היסודות בלבד.

ה. כיסוי הוצאות – המחוקק מודע לעובדה שבעת שיפוץ בסדר גודל של תמ"א 38 נערכים לא מעט נזקים. על הקבלן לכסות את ההוצאות על כיסוי הנזקים במלואן לפי תכנית החיזוק.

קישורים חשובים: פורום נדלן.